Mit dem fortschreitenden Wandel hin zu klimaneutralem Bauen und Wohnen gewinnt der Energieausweis weiter an Bedeutung. Er ist nicht nur Pflichtdokument, sondern ein wichtiges Instrument zur Einschätzung der energetischen Qualität einer Immobilie. Wer ein Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten möchte, muss in vielen Fällen einen Energieausweis vorlegen – und das unabhängig vom Baujahr.
Doch je nach Baujahr gelten unterschiedliche Regelungen, insbesondere hinsichtlich der Art des zulässigen Energieausweises. Dieser Beitrag erklärt, ab wann der Energieausweis verpflichtend ist, welche Form er haben muss, welche Ausnahmen bestehen und was sich mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2025 geändert hat.
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Was ist ein Energie-Ausweis?
Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Er bewertet den Zustand des Gebäudes entweder anhand technischer Merkmale (Bedarfsausweis) oder auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre (Verbrauchsausweis).
Das übergeordnete Ziel des Energieausweises ist es, Transparenz über den energetischen Zustand eines Gebäudes zu schaffen. So können Interessenten vor dem Kauf oder der Anmietung die langfristigen Betriebskosten besser abschätzen. Zudem dient er als Anreiz für Eigentümer, energetische Schwachstellen zu identifizieren und gezielte Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen. Langfristig trägt der Energieausweis damit zur Energieeinsparung und zur Erreichung klimapolitischer Ziele im Gebäudesektor bei.
Wann ist er Pflicht?
Ein Energieausweis muss vorgelegt werden:
beim Verkauf einer Immobilie
bei Neuvermietung oder Verpachtung
bei Neubau
nach einer wesentlichen energetischen Sanierung
auf behördliche Anforderung
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung bereitgestellt werden. Für gewerblich genutzte Gebäude besteht die Pflicht, ihn sichtbar auszuhängen.
Welche Arten gibt es?
| Art | Beschreibung | Anwendung |
|---|---|---|
| Bedarfsausweis | Basierend auf Berechnungen zur Gebäudehülle, Dämmung und Anlagentechnik – unabhängig vom Nutzerverhalten | Pflicht bei alten, unsanierten Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten (Baujahr vor 1977) |
| Verbrauchsausweis | Beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre – stark vom Nutzerverhalten abhängig | Zulässig bei neueren oder energetisch modernisierten Gebäuden |
Ab welchem Baujahr ist er erforderlich?
Grundsätzlich gilt: Ein Energieausweis ist immer erforderlich, wenn ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet wird – unabhängig vom Baujahr.
Das Baujahr ist jedoch entscheidend für die zulässige Art des Energieausweises. Ältere Gebäude ohne energetische Sanierung müssen einen Bedarfsausweis vorlegen.
Tabelle: Energieausweis-Pflicht nach Baujahr (Stand 2025)
| Baujahr | Wohneinheiten | Energetischer Zustand | Pflicht | Zulässige Ausweisart |
|---|---|---|---|---|
| vor 1. November 1977 | bis 4 | unsaniert | Ja | Nur Bedarfsausweis |
| vor 1. November 1977 | ab 5 | beliebig | Ja | Bedarf- oder Verbrauchsausweis |
| ab 1. November 1977 | alle | energetisch auf Stand EnEV 1977 oder besser | Ja | Bedarf- oder Verbrauchsausweis |
| denkmalgeschützte Gebäude | alle | – | Nein | Keine Ausweispflicht |
| Gebäude < 50 m² Nutzfläche | alle | – | Nein | Keine Ausweispflicht |
Wie lange ist ein Energie-Ausweis gültig?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden, sofern das Gebäude erneut verkauft oder vermietet wird. Wird eine wesentliche Sanierung durchgeführt, sollte ebenfalls ein neuer Energieausweis ausgestellt werden, um die verbesserten Werte korrekt abzubilden.
Was muss in Immobilien-Anzeigen stehen?
Bereits bei der Veröffentlichung eines Immobilieninserats sind Angaben aus dem Energieausweis verpflichtend:
Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
Endenergiekennwert in kWh/m²a
Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Wesentlicher Energieträger
Baujahr des Gebäudes
Bei fehlenden oder falschen Angaben droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Änderungen durch das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG)
Zum 1. Januar 2024 traten wichtige Änderungen im GEG in Kraft, die auch den Energieausweis indirekt betreffen:
Heizungen in Neubauten müssen seit 2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Neubauten müssen höhere Effizienzstandards erfüllen.
Der Energieausweis wird zunehmend zur Voraussetzung für staatliche Förderungen.
Energieeffizienz ist heute ein entscheidendes Kriterium bei der Immobilienbewertung.
Wer ist von der Ausweis-Pflicht befreit?
Folgende Gebäudearten sind nicht zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet:
Baudenkmäler
Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern
Gebäude mit geplanter Nutzung unter zwei Jahren
Nicht beheizte Gebäude (z. B. Lagerhallen ohne Energieversorgung)
GREENOX unterstützt Sie bei allen Fragen rund um den Energie-Ausweis
Als erfahrene Energieexperten bietet GREENOX mehr als nur die Ausstellung von Energieausweisen. Wir beraten Sie individuell und begleiten Sie auf Wunsch bei der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie – vom ersten Schritt bis zur Fördermittelbeantragung.
Unsere Leistungen:
Ausstellung von Bedarfs- und Verbrauchsausweisen
Sanierungsfahrpläne und individuelle Modernisierungskonzepte
Fördermittelberatung (BEG, KfW, BAFA)
Begleitung bei der Umsetzung energetischer Maßnahmen
Energiemanagement für Hausverwaltungen und Wohnbaugesellschaften
Natürlich, hier ist eine etwas kürzere, aber dennoch ausführlichere Version des Fazits – sachlich, informativ und ohne werblichen Schwerpunkt:
Fazit: Der Energieausweis – Pflicht und Chance zugleich
Der Energieausweis bleibt auch im Jahr 2025 ein zentrales Element der Energiepolitik im Gebäudesektor. Für Eigentümer ist er nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern gewinnt zunehmend an Bedeutung als Kriterium für den Immobilienwert und als Voraussetzung für staatliche Förderungen im Rahmen energetischer Sanierungen.
Darüber hinaus bietet der Ausweis eine fundierte Grundlage für Investitionsentscheidungen. Er zeigt auf, wo energetische Schwächen bestehen und wie hoch der Energieverbrauch tatsächlich oder rechnerisch ist. Damit liefert er Eigentümern erste Hinweise, ob und in welchem Umfang sich Modernisierungsmaßnahmen lohnen könnten.
Wer den Energieausweis nicht nur als formale Pflicht, sondern als Werkzeug zur Bewertung und Verbesserung der Energieeffizienz versteht, kann langfristig Energiekosten senken, den Immobilienwert steigern und einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
